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屋上に木造の建物が後から付け足されたコンクリートのビル


ビルオーナーのAさん、
収益の見込める中古のビルを近々買う予定のようです。


≪それにしても高いんだよ、今回は・・・≫~~・~~・~~・~~・~~・~


「 ある程度、堅実に収益が上がりそうなビルでね。

  テナントは飲食店が中心で、
  どのお店も繁盛しているらしいんだ。

  当然、保険の手当はしっかりとしておきたい。

  火災保険だけじゃなくて、
  万が一、配管から水漏れなんかがあって、

  テナントさんに迷惑をかけたらいけないから、
  賠償責任保険と言うんだっけ。それにも入っておかないとね。 」


と、

ここでAさんの表情が曇りがちになって、


「 不動産屋と提携している保険代理店からの
  火災保険の保険料が高いんだよ、  私が思っていたより。

  いや、私もいくつかビルを持っているから、
  テナントが事務所だけのビルよりも、
  飲食店が入っているビルの方が、火災保険が高くなるのは知っているよ。

  それにしても高いんだよ、今回は・・・。 」

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火災保険は、

例えば保険の対象とする建物がどんな用途で使われているのか、

 ・事務所なのか、

 ・何かモノを売っているお店(小売店など)なのか、

 ・飲食店なのか、

それらによって、
値段である「保険料」が変わってきます。


簡単に言うと、
「火を使う」頻度が高い用途だと、
保険料は高くなるようになっています。

飲食店などは調理に火を使うので、
事務所などよりは火災保険は高くなります。

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続けてAさん、

「 確かに今度買うビルは5階建てなんだけど、
  5階だけ木造なんだ。

  でも5階だけだよ。
  あとはコンクリートのビル。

  コンクリートの建物より木造の建物の方が、
  火災保険が高くなることも知っているけど、

  5階部分なんて後から増築しているものだから、
  床面積だって大したことないのに、

  どうも、5階部分に木造があるということで、
  火災保険が高くなっているみたいなんだ。 」

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火災保険の「保険料」は、
先ほどの「用途」だけではなく、

その建物がどのような構造(木造なのか、鉄骨なのか、コンクリートなのか)
で造られているのか、ということも関係してきます。


※他にも一般的には、
 どの地域・都道府県にあるのかということも関係してきます。


やはり、

コンクリートよりも木造の方が、
「燃えやすい」ということで、火災保険は高くなります。


また、


Aさんが今度買う予定のビルのように、
コンクリートと木造が混在している場合は、
「原則」保険料が高くなる方の構造(この場合、木造)の影響が強くなります。

ただし、「例外」もあります。

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Aさんの話は続き、

「 他のビルの保険を担当している保険代理店の人には、

  5階建てのビルで
  1階から4階はコンクリート、5階だけ木造という説明をしたんだ、
  あとは各階のテナントさんがどういう商売(用途)なのかも話をしてさ。


  そうしたら、その代理店の人が言うには・・・

  『 コンクリートと木造のように、
    1つのビルに違う構造がある場合は、普通、
    ビル全体を保険料が高くなる木造の建物として見ることになります。

    ただ、構造の中にコンクリートがある場合は、
    階数の割合で考えることができます。

    今回だと5分の4がコンクリートで5分の1が木造ですよね。

    そうすると、
    1棟全体が、木造の場合の高い保険料にはなりません。
    (実際は各保険会社の決まりにそった計算をすることになります。)

    ただし、
    1棟全体がコンクリートの場合の安い保険料にもなりません。

    用途(飲食店など)によって決まってくる保険料のところも、
    木造ほどの保険料の高さにはならないものの、
    全体がコンクリートの場合よりは高くなってしまうので、
    保険料が高いと感じてしまうかもしれませんね。 』

    という説明だったよ。」


確かにその通りで、
Aさんに登記の書類を見せてもらうと、

Aさんの言うとおり、
5階については時期が不明なものの、後から増築されているものでした。

つまり新築時には
4階建てのコンクリートの建物であることがわかりました。


新築時の屋根は、
コンクリートのいわゆる「陸屋根」であり、
今の5階部分は4階までとは別に「陸屋根」の上に増築されたものでした。


Aさんには次のようにお話ししました。


「 このビルは最初に建てられたときは4階建てで、
  全体がコンクリートでした。

  屋根も陸屋根でコンクリートの屋根です。

  5階は後から建てられたいわゆる屋上建物で、
  この『コンクリート屋根の屋上に設けられた屋上建物』は
  最初の4階建てビルとは別建物として火災保険に加入することができます。


つまり、


4階建てのコンクリートの建物と、5階部分のみの木造建物とで、
別々に火災保険に入ることができるんです。

5階のテナントさんは飲食店ではないと聞いていますので、
1棟全体で火災保険に加入するよりも保険料は安くなると思いますよ。 」


Aさんからは、

「 1棟で加入するよりも、
  2つに分けて(火災保険に)入ったことで、
  保険料が半分くらいになったよ。 」

大変喜んで頂きました。

むろん、

こうしたケースで全て保険料が半額になるわけではありませんが、
保険に関わるさまざまな決まりごとをうまく活用することで、
保険料コストの削減をはかれる場合があります。

みなさんの場合はどうでしょうか。


≪最後に・・・≫~~・~~・~~・~~・~~・~~・~~・~~・~~・~


『保険』と名のつくもの全てに言えることですが、
 リスクに備えるということは、
 リスク診断しそれに合せた保険商品と補償(保障)額で準備することと言えます。


災害に対する備えを検討するのであれば、
経験と情報量が豊富な保険代理店に相談してみてはいかがでしょうか?


保険は知らないと
損をすることがたくさん!!


でも知っておくと得をすることもたくさんあります。


(トータルリスクコンサルティング部 小鳥 秀明)


※このメールマガジンは、各保険の概要についてご紹介したものです。
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